Paso 1: buscá la cláusula de actualización
Todo empieza en el contrato. Buscá la cláusula que habla de «actualización», «ajuste» o «canon locativo». Ahí tienen que figurar tres datos: qué índice se usa (ICL, IPC, coeficiente Casa Propia o un porcentaje fijo), cada cuánto se ajusta (cada tres, cuatro, seis o doce meses) y desde cuándo se cuenta el primer período. Anotalos: son todo lo que necesitás para hacer la cuenta.
Si el contrato no dice nada claro, o usa una fórmula confusa, vale la pena pedir por escrito a la inmobiliaria o al propietario que explique cómo llegó al número. Es tu derecho saber cómo se calcula lo que pagás.
Paso 2: identificá qué ley regía cuando lo firmaste
En los últimos años las reglas cambiaron tres veces, y lo que manda es la ley vigente al momento de la firma, aunque después haya cambiado:
- Contratos de vivienda firmados con la Ley 27.551 (desde julio de 2020 hasta mediados de octubre de 2023): duración de tres años y un ajuste anual por el ICL, el índice que publica el Banco Central y que combina inflación y salarios.
- Contratos firmados con la Ley 27.737 (entre el 17 de octubre y el 28 de diciembre de 2023): ajuste cada seis meses con el coeficiente Casa Propia, que toma el menor valor entre la inflación y la variación de los salarios.
- Contratos firmados desde el 29 de diciembre de 2023, tras el DNU 70/2023: las partes acuerdan libremente el índice y la frecuencia. Lo más común es el IPC del INDEC con ajustes trimestrales o cuatrimestrales, aunque también hay porcentajes fijos u otros índices.
Si tu contrato es anterior a julio de 2020, seguramente tiene aumentos escalonados pactados en porcentajes, y la cuenta es todavía más directa.
Paso 3: hacé la cuenta
La fórmula siempre es la misma: nuevo alquiler = alquiler anterior × coeficiente del período. Lo que cambia es cómo se obtiene el coeficiente:
- ICL: se divide el valor del índice del día del ajuste por el valor del día de inicio del período.
- IPC: se multiplican las variaciones mensuales del período. Un detalle importante: no se suman. Tres meses de 2 %, 2,5 % y 3 % dan 1,02 × 1,025 × 1,03 = 1,0769, es decir, un aumento del 7,69 %, no del 7,5 %.
- Casa Propia: se multiplican los seis coeficientes mensuales del semestre.
- Porcentaje fijo: alquiler × (1 + porcentaje ÷ 100).
Hacerlo a mano es posible, pero buscar los índices lleva tiempo. La calculadora de ajuste de alquiler ya tiene cargados el ICL, el IPC y el coeficiente Casa Propia desde las fuentes oficiales: solo ponés el monto, el índice, la fecha de inicio y la frecuencia, y te devuelve el nuevo valor con el coeficiente aplicado.
Probalo con tu contrato: calculá el ajuste de tu alquiler y compará el resultado con lo que te pidieron.
Paso 4: si no coincide, revisá estos errores comunes
Una diferencia de unos pocos pesos puede venir del redondeo. Si es mayor, casi siempre es por alguno de estos motivos:
- Meses mal tomados: con el IPC, muchos contratos usan «el último índice publicado», que tiene un mes de desfase porque el INDEC lo publica a mediados del mes siguiente. Revisá qué meses dice tu contrato.
- Porcentajes sumados en lugar de multiplicados: un error frecuente que da un aumento un poco menor al correcto.
- Base equivocada: el ajuste se aplica sobre el alquiler vigente, no sobre el original del contrato (salvo que el contrato diga otra cosa).
- Expensas incluidas: las expensas no se ajustan por el índice del alquiler; se pagan según lo que liquide el consorcio.
- Índice distinto al pactado: si el contrato dice ICL y te aplicaron IPC (o al revés), el resultado puede cambiar bastante.
Cómo plantear un reclamo
Si después de revisar todo seguís encontrando una diferencia, lo mejor es plantearlo por escrito, con calma y con números: indicá qué índice y qué período tomaste, el coeficiente que te dio y el monto que considerás correcto. La mayoría de las diferencias se resuelven así. Si no hay acuerdo, podés consultar en los organismos de defensa del consumidor o del inquilino de tu jurisdicción, o con un abogado.
Para planificar el próximo ajuste
Como el IPC y el ICL se publican con anticipación, podés estimar el próximo aumento antes de que llegue y prever el gasto. También sirve comparar el aumento con lo que subió tu sueldo en el mismo período: si el alquiler crece mucho más rápido, conviene empezar a evaluar opciones antes de la renovación.
Esta guía es informativa y resume las reglas generales. Cada contrato puede tener cláusulas particulares, y ante un conflicto vale lo que diga el contrato firmado.