Cómo se calcula el valor del metro cuadrado
El valor del metro cuadrado es la forma más usada para comparar precios de viviendas de distinto tamaño. Se obtiene dividiendo el precio por la superficie:
Valor del m² = precio ÷ superficie
Un departamento de USD 150.000 con 50 m² cuesta USD 3.000 el m². Con ese número podés comparar propiedades de distinto tamaño en la misma zona y detectar si un precio está por encima o por debajo del mercado.
Superficie cubierta, semicubierta y descubierta
No todos los metros valen lo mismo. Para comparar se usa la superficie homogeneizada: la cubierta se computa completa y el resto a un porcentaje. No hay una norma única, pero un criterio habitual entre tasadores es computar la semicubierta al 50 % (balcones techados, galerías) y la descubierta entre el 25 % y el 50 % (balcones abiertos, patios, terrazas). La calculadora usa 50 % y 30 % por defecto.
Precio del m² por barrio en la Ciudad de Buenos Aires
Precio promedio de publicación del m² en dólares de departamentos en venta, 2.º trimestre de 2026 (datos provisorios). El promedio de la Ciudad es de USD 2.343 para 2 ambientes usados (+1,4 % en un año) y de USD 2.160 para 3 ambientes usados. El barrio más caro es Puerto Madero (USD 5.805) y el más económico, Villa Lugano (USD 1.437).
| Barrio | 2 amb. | 3 amb. | 1 año |
|---|---|---|---|
| Puerto Madero | 5.805 | 5.582 | -3,4 % |
| Núñez | 3.266 | 2.909 | +10,0 % |
| Palermo | 3.118 | 2.855 | +0,9 % |
| Belgrano | 2.958 | 2.797 | +2,9 % |
| Saavedra | 2.888 | 2.760 | +6,3 % |
| Coghlan | 2.871 | 2.744 | +0,1 % |
| Villa Ortúzar | 2.826 | — | +3,6 % |
| Colegiales | 2.779 | 2.686 | +5,7 % |
| Villa Urquiza | 2.775 | 2.684 | +1,1 % |
| Recoleta | 2.680 | 2.616 | -1,8 % |
| Parque Chas | 2.604 | 2.498 | +6,5 % |
| Villa Pueyrredón | 2.594 | 2.366 | +11,0 % |
| Villa Crespo | 2.413 | 2.172 | +1,6 % |
| Villa Devoto | 2.352 | 2.447 | +0,5 % |
| Caballito | 2.317 | 2.181 | +0,9 % |
| Villa del Parque | 2.310 | 2.164 | +3,4 % |
| Parque Chacabuco | 2.293 | 2.062 | +3,3 % |
| Retiro | 2.259 | 2.458 | -2,5 % |
| Monte Castro | 2.226 | 2.035 | +4,5 % |
| Villa Santa Rita | 2.164 | 2.127 | +7,1 % |
| Villa Luro | 2.135 | 1.923 | +0,1 % |
| Almagro | 2.117 | 2.028 | +0,4 % |
| Agronomía | 2.106 | 2.189 | +6,0 % |
| La Paternal | 2.071 | 1.875 | — |
| Villa Gral. Mitre | 2.011 | 1.861 | +1,3 % |
| Flores | 1.974 | 1.723 | +6,3 % |
| Boedo | 1.972 | 1.772 | +3,2 % |
| Barracas | 1.969 | 1.818 | -2,2 % |
| Liniers | 1.883 | 1.689 | -1,1 % |
| San Telmo | 1.854 | 1.751 | -3,5 % |
| Mataderos | 1.808 | 1.715 | -1,4 % |
| San Cristóbal | 1.803 | 1.644 | +0,6 % |
| Vélez Sarsfield | 1.800 | 1.638 | +2,0 % |
| Montserrat | 1.787 | 1.614 | +1,1 % |
| San Nicolás | 1.777 | 1.674 | -3,8 % |
| Parque Avellaneda | 1.728 | 1.473 | -3,7 % |
| Parque Patricios | 1.713 | 1.574 | +1,2 % |
| Balvanera | 1.696 | 1.590 | -0,5 % |
| Floresta | 1.639 | 1.676 | -7,1 % |
| Constitución | 1.528 | 1.284 | -3,8 % |
| Boca | 1.506 | 1.343 | +1,8 % |
| Nueva Pompeya | 1.457 | 1.342 | +5,7 % |
| Villa Lugano | 1.437 | 974 | +2,3 % |
Valores en dólares por m² de departamentos usados; «1 año» es la variación interanual de los de 2 ambientes. «—» indica que no hubo suficientes avisos en el período para calcular un promedio confiable.
Ejemplo con números
Un departamento usado de 2 ambientes en Palermo se publica a USD 150.000. Tiene 50 m² cubiertos, un balcón techado de 6 m² y uno abierto de 4 m². Su superficie homogeneizada es de 50 + 6 × 50 % + 4 × 30 % = 54,2 m², así que el m² cuesta USD 2.768. El promedio de Palermo es de USD 3.118: el precio está un -11,2 % respecto del promedio del barrio. Con ese promedio, el departamento valdría alrededor de USD 168.996.
¿Y si la propiedad tiene 4 ambientes o más?
La estadística oficial de la Ciudad cubre departamentos de 1, 2 y 3 ambientes, que son la gran mayoría de las operaciones. Para 4 ambientes o más, la calculadora usa como referencia el promedio de 3 ambientes y lo indica como aproximación. En general, el precio por m² de las unidades grandes es algo menor que el de las chicas, porque el valor total es más alto y la demanda es menor. Tampoco hay promedios oficiales para casas ni PH: en esos casos, usá la calculadora para obtener el valor del m² y comparalo con propiedades similares de la zona.
Qué influye en el precio de una vivienda
- Ubicación: el barrio, la cercanía al transporte, la cuadra y la vista.
- Estado y antigüedad: un departamento a estrenar o reciclado vale más que uno para refaccionar.
- Amenities y servicios: cochera, baulera, pileta, seguridad y expensas.
- Luminosidad y orientación: un piso alto al frente suele valer más que uno bajo interno.
Por eso el promedio del barrio es una referencia, no un precio exacto.
Fuente y aclaraciones
Los precios de referencia provienen del Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires, que los calcula cada trimestre a partir de los avisos publicados en Argenprop. Son precios de publicación, no de cierre: el precio final suele ser algo menor porque se negocia. Para comprar o vender, pedí una tasación a un corredor inmobiliario matriculado. La calculadora del m² sirve para propiedades de cualquier lugar; las referencias por barrio son solo de la Ciudad de Buenos Aires.